Abschaffung des Eigenmietwerts
Volk und Stände haben den Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften mit 57,7 % Ja-Stimmen angenommen, bei einer Stimmbeteiligung von 49,5 %. 14 Stände und 5 Halbkantone stimmten zu, 6 Stände und 1 Halbkanton lehnten ab. Damit ist auch das Gesetz zur Abschaffung des Eigenmietwerts zustande gekommen.
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Der Bundesrat hat am 1. April 2026 entschieden, dass die Reform am 1. Januar 2029 in Kraft tritt. Bis dahin bleiben die heutigen Regeln zum Eigenmietwert in Kraft.
Was entfällt
- Keine Besteuerung des Eigenmietwerts mehr bei selbstgenutzten Erst- und Zweitliegenschaften.
- Bei Bund, Kantonen und Gemeinden entfällt der Abzug der Unterhaltskosten für selbstgenutztes Wohneigentum.
- Der allgemeine Schuldzinsenabzug entfällt. Für Schuldzinsen gilt der Abzug nur noch entsprechend dem Anteil der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften am gesamten Vermögen.
- Bei der direkten Bundessteuer fallen die Abzüge für Energiesparen und Umweltschutz weg. Der Abzug für denkmalpflegerische Arbeiten gilt weiter.
Das bleibt, das ist neu
- Ersterwerber einer selbst bewohnten Erstliegenschaft erhalten neu während 10 Jahren einen Schuldzinsenabzug. Verheiratete dürfen höchstens CHF 10'000 abziehen, übrige Steuerpflichtige höchstens CHF 5'000. Jährlich sinkt er um 10 % des Höchstbetrags.
- Falls Sie vor dem Inkrafttreten erstmals gekauft haben, können Sie den Ersterwerberabzug für die restlichen Jahre nutzen. Entscheidend ist, wann der Kauf erfolgte
- Für vermietetes oder verpachtetes Wohneigentum bleiben die Mieterträge steuerbar und der Abzug der Unterhaltskosten erhalten.
- Bis längstens 2050 können die Kantone den Abzug für Energiesparen und Umweltschutz weiterhin gewähren.
- Die Kantone dürfen auf ihrem Gebiet neu eine besondere Liegenschaftssteuer (Objektsteuer) für überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften erheben. Jeder Kanton entscheidet selbst, ob und wie.
Folgen für Ihre Hypothek
Nach dem Wechsel kostet eine hohe Hypothek ohne Schuldzinsabzug mehr Steuern als heute. Deshalb prüfen viele Eigentümer, ob sie mehr amortisieren. Der Rechner zur Amortisation zeigt den Betrag, die Variante mit Säule 3a die indirekte Amortisation.
Der Eigenmietwert in Ihrem Kanton
Die Regel Ihres Kantons gilt bis zum Wechsel. Unter Eigenmietwert in den Kantonen finden Sie einen Überblick über alle Kantone.
Häufig gestellte Fragen
Gilt die Abschaffung ebenfalls für Ferienwohnungen?
Für Erst- und Zweitwohnungen fällt der Eigenmietwert weg. Auf selbst genutzten Zweitliegenschaften dürfen die Kantone eine neue Objektsteuer erheben.
Muss ich etwas machen?
Nein, für alle gilt der Wechsel. Planen Sie grössere Renovationen? Prüfen Sie dann den Zeitpunkt, weil mit dem Wechsel der Abzug für Unterhalt wegfällt.
Quellen
- Bundesrat: Bundesrat setzt Abschaffung des Eigenmietwerts auf 2029 in Kraft (Medienmitteilung, 1. April 2026)
- EFD Dossier: Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (7. Januar 2026)
- ESTV Dossier Steuerinformationen: Besteuerung der Eigenmietwerte (Bern, 2026)
- EFD: Fragen und Antworten zur Abstimmung über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften
- EFD: Abstimmung Reform der Wohneigentumsbesteuerung