Eigenmietwert berechnen
Der Eigenmietwert ist die Miete, die Sie als Eigentümer als Einkommen versteuern. Jeder Kanton setzt ihn anders fest. Wählen Sie Ihren Kanton.
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Den Wert finden Sie in Ihrer Steuerveranlagung.
CHFDen Eigenmietwert sehen Sie anhand Ihres Kantons und eines Werts.
So legen die Kantone den Eigenmietwert fest
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts muss der Eigenmietwert bei kantonalen Steuern im Einzelfall mindestens 60 % des Marktwerts betragen (BGE 124 I 145). Die Richtlinien der ESTV setzen für die direkte Bundessteuer einen Mindestwert von 70 % des Marktwerts voraus. Fällt ein Kanton unter diesen Wert, wird für die Bundessteuer ein höherer Eigenmietwert berücksichtigt.
| Kanton | Grundlage | Berechnung |
|---|---|---|
| Zürich | Formel nach Schätzung (Land- und Zeitbauwert) | nach der amtlichen Bewertung |
| Bern | Protokollmietwert der amtlichen Bewertung | nach der amtlichen Bewertung |
| Luzern | Marktmiete | 70 % der Marktmiete |
| Uri | Marktmiete (Mietwertansatz in Prozent des Steuerwerts) | 75 % der Marktmiete |
| Schwyz | Marktmiete | 65 % der Marktmiete |
| Obwalden | Steuerwert (Mietwertansatz je Stufe) | nach der amtlichen Bewertung |
| Nidwalden | Marktmiete (Prozentsatz des Grundstückswerts) | 60 % der Marktmiete |
| Glarus | Marktmiete (Normmietwert) | 60 % der Marktmiete |
| Zug | Marktmiete (in der Regel 5 % des Verkehrswerts) | 60 % der Marktmiete |
| Freiburg | Normen nach Zimmereinheiten | nach der amtlichen Bewertung |
| Solothurn | Katasterschätzung oder Einzelbewertung | nach der amtlichen Bewertung |
| Basel-Stadt | Vermögenssteuerwert | 3.5 % des Steuerwerts |
| Basel-Landschaft | Formel nach Schätzung (steuerlicher Brandlagerwert) | 60 % bis 65 % der Marktmiete |
| Schaffhausen | Marktmiete | 60 % bis 70 % der Marktmiete |
| Appenzell Ausserrhoden | Mietwert der amtlichen Schätzung (Marktmiete) | 80 % der Marktmiete |
| Appenzell Innerrhoden | Mietwert des Schatzungsamts (Marktmiete) | 70 % der Marktmiete |
| St. Gallen | Marktmiete (amtliche Grundstückschätzung) | 70 % der Marktmiete |
| Graubünden | Marktmiete | 70 % der Marktmiete |
| Aargau | Marktmiete | 62 % der Marktmiete |
| Thurgau | Marktmiete (Mietwert des Liegenschaftenschätzers) | 60 % der Marktmiete |
| Tessin | Marktmiete (oder 90 % des Ertragswerts aus der amtlichen Schätzung) | 60 % bis 70 % der Marktmiete |
| Waadt | Statistischer Mietwert (Mietzinsstatistik) | 65 % der Marktmiete |
| Wallis | Marktmiete | 60 % bis 70 % der Marktmiete |
| Neuenburg | Katasterschätzung (estimation cadastrale) | nach der amtlichen Bewertung |
| Genf | Theoretische Miete nach Fragebogen | nach der amtlichen Bewertung |
| Jura | Amtlicher Wert (Einzelbewertung) | nach der amtlichen Bewertung |
Thema: Abschaffung des Eigenmietwerts
Der Bundesbeschluss zu den kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften wurde von Volk und Ständen mit 57,7 % Ja-Stimmen angenommen. Die Stimmbeteiligung betrug 49,5 %. 14 Stände sowie 5 Halbkantone gaben ihre Zustimmung. 6 Stände und 1 Halbkanton lehnten ab. Zustande kam dadurch auch das Gesetz zur Abschaffung des Eigenmietwerts. Der Bundesrat entschied am 1. April 2026, dass die Reform ab dem 1. Januar 2029 wirksam wird. Bis dahin bleiben die gegenwärtigen Regeln zum Eigenmietwert in Kraft.
Welche Punkte genau entfallen, erfahren Sie unter Eigenmietwert-Abschaffung.
Fragen, die häufig gestellt werden
An welcher Stelle finde ich meinen Eigenmietwert?
Sie finden ihn in der Steuerveranlagung oder in einem Schreiben Ihrer Steuerverwaltung. Darin geht es um die amtliche Bewertung Ihrer Liegenschaft.
Ist ein Eigenmietwert unter der Marktmiete zulässig?
Ja. Für die Kantonssteuer muss der Eigenmietwert laut Bundesgericht jedoch mindestens 60 % der Marktmiete betragen.