Tragbarkeit berechnen
Vor jeder Hypothek prüft die Bank, ob Sie die Kosten auch bei hohen Zinsen tragen. So rechnet sie, Schritt für Schritt.
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So sieht die Formel der Banken aus
1. Kalkulatorischer Zins: 5 %
Die Bank legt 5 % auf die ganze Hypothek zugrunde, nicht den heutigen Zins.
2. Die Amortisation der 2. Hypothek
Die 2. Hypothek ist der Teil, der über zwei Drittel des Werts liegt. In höchstens 15 Jahren haben Sie sie abbezahlt.
3. Nebenkosten mit 1 %
Die Bank setzt für Unterhalt und Nebenkosten pro Jahr 1 % des Kaufpreises an.
Zusammen zählt die Bank die drei Beträge. Höchstens ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens darf diese Summe ausmachen. Das nennt man die bekannte 33-%-Regel.
In den Tragbarkeitsrechner tragen Sie nur Kaufpreis, Eigenkapital und Einkommen ein. Alles Übrige rechnet er nach dieser Formel.
Die Rechnung in Zahlen
Ein Haus kostet in unserem Beispiel CHF 1'000'000, das Eigenkapital beträgt CHF 200'000. CHF 800'000 ist dann die Hypothek.
| Posten | Pro Jahr |
|---|---|
| Kalkulatorischer Zins 5 % auf CHF 800'000 | CHF 40'000 |
| Amortisation: CHF 133'333 in 15 Jahren | CHF 8'889 |
| Nebenkosten 1 % von CHF 1'000'000 | CHF 10'000 |
| Kosten pro Jahr | CHF 58'889 |
Also brauchen Sie pro Jahr mindestens CHF 176'667 Bruttoeinkommen. Ist Ihr Einkommen tiefer, gilt das Haus nach Bankregel als nicht tragbar.
Das Eigenkapital: 20 %, davon 10 % hart
Auch das Eigenkapital prüft die Bank, nicht nur die Tragbarkeit. Mindestens 20 % des Kaufpreises bringen Sie selbst auf. Nicht aus der Pensionskasse stammen dürfen mindestens 10 %.
Mehr dazu finden Sie unter Eigenkapital für die Hypothek.
Falls es knapp nicht reicht
- Sie steuern mehr Eigenkapital bei, etwa aus der Säule 3a oder mit einem Erbvorbezug.
- Ein günstigeres Objekt wählen Sie. Die Grenze zeigt der Rechner für den maximalen Kaufpreis.
- Unterschreiben beide Partner die Hypothek, zählt Ihr gemeinsames Einkommen.
- Sie fragen bei mehreren Banken nach. Bei sehr gutem Einkommen verwenden einzelne Banken leicht abweichende Werte.
Im Alter und bei der Pensionierung: die Tragbarkeit
Zusätzlich prüft die Bank, ob Ihre Hypothek nach der Pensionierung tragbar bleibt. Nahe am Rentenalter zählt nicht der Lohn, sondern die künftige Rente aus AHV und Pensionskasse. Auch dann bleibt es bei vielen Banken bei höchstens einem Drittel für die Wohnkosten.
Der Lohn ist meist höher als die Rente. Deshalb verlangen viele Banken, dass Ihr Hypothekenbetrag bis zur Pensionierung sinkt. Den Betrag Ihrer künftigen Rente finden Sie im Ausweis Ihrer Pensionskasse und in einer Rentenvorausberechnung der AHV. Tragen Sie diesen Betrag als Einkommen in den Tragbarkeitsrechner ein.
Die heutigen Zinsen und die Tragbarkeit
5 % Zins sind ein Sicherheitswert. Sie zahlen heute deutlich weniger. Die folgenden Durchschnittszinsen stammen von der Schweizerischen Nationalbank:
| Hypothek | Durchschnittszins |
|---|---|
| Variable Hypothek | 2.79 % |
| Festhypothek 2 Jahre | 1.76 % |
| Festhypothek 5 Jahre | 2.03 % |
| Festhypothek 10 Jahre | 2.2 % |
Trotzdem richtet sich die Tragbarkeit nach dem kalkulatorischen Zins. Damit bleibt die Hypothek tragbar, selbst wenn die Zinsen wieder steigen.
Oft gestellte Fragen
Wie berechne ich die Tragbarkeit selbst?
Rechnen Sie mit 5 % Zins auf die Hypothek, mit der Amortisation der 2. Hypothek und mit 1 % Nebenkosten auf den Kaufpreis. Diese Summe teilen Sie durch Ihr Bruttoeinkommen. Ein Wert unter 33 % bedeutet: Die Hypothek gilt als tragbar.
Ist eine Erhöhung der Hypothek später möglich?
Ja, das geht, wenn die Tragbarkeit mit der höheren Hypothek erfüllt bleibt und die Belehnung weiterhin unter 80 % bleibt. Dabei rechnet die Bank mit dem heutigen Wert der Liegenschaft und mit Ihrem heutigen Einkommen.
Werden Bonus und Nebeneinkommen mitgezählt?
Meist zählen Banken nur regelmässiges Einkommen voll. Nur teilweise oder im Schnitt mehrerer Jahre rechnen viele einen Bonus oder Nebeneinkommen an.